Comment accumuler la mise de fonds pour sa première propriété?

Vous rêvez d’acheter une maison ou un condo, mais vous ne savez pas comment réussir à accumuler la mise de fonds? Cet article est pour vous!

Qu’est-ce qu’une mise de fonds?

Une mise de fonds est le montant que vous devez verser pour l’achat d’une propriété résidentielle lorsque vous demandez un prêt hypothécaire. Cette dernière s’exprime en pourcentage du prix d’achat de la propriété.

Combien d’argent faut-il accumuler?

Le montant minimum que vous devez verser à titre de mise de fonds dépend du prix d’achat de la propriété.

Prix d’achat de la propriété Mise de fonds minimale
500 000$ ou moins 5%
500 000$ à 999 999$ 5% de la première tranche de 500 000$

et 10 % du reste du prix d’achat qui dépasse la première tranche de 500 000 $

1 000 000$ et + 20%

Ainsi, si la maison de vos rêves se vend à 350 000$, la mise de fonds minimale sera de 17 500$ (350 000 x 5%).

Bien entendu, après l’analyse de votre dossier de crédit, le prêteur pourrait exiger une mise de fonds plus élevée.

Comment la mise de fonds influence-t-elle le prêt hypothécaire?

  • Plus vous accumulez de l’argent pour votre mise de fonds, moins vous devrez emprunter à l’institution prêteuse.

  • En bas de 20%, vous serez dans l’obligation de souscrire  une assurance hypothécaire (SCHL, Genworth, Canada Garanty).

Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire?

L’assurance hypothécaire protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre part. Vous devez obligatoirement souscrire cette assurance si votre mise de fonds est inférieure à 20%. Cependant, si vous êtes un travailleur autonome ou si vous avez un mauvais dossier de crédit, vous pourriez être obligé d’obtenir cette assurance et ce, même si votre mise de fonds est supérieure à 20%.

La prime de cette assurance dépend du montant associé à votre mise de fonds. Ainsi, plus votre mise de fonds est élevée, moins votre prime est élevée. La prime s’explime en pourcentage de la valeur de votre prêt hypothécaire et peut varier selon la situation (mise de fonds non traditionnelle).

De plus, vous pouvez décider de payer la prime d’un seul coup ou de l’ajouter au prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous devrez payer des intérêts sur la prime et ce, au même taux d’intérêts de votre prêt hypothécaire. Il est à noter que vous devrez débourser les taxes sur la prime (TVQ) d’un seul coup au notaire.

Comment accumuler sa mise de fonds?

Les principaux véhicules de placement utilisés pour accumuler la mise de fonds d’une première propriété sont les CELI et les REER. Le choix du véhicule de placement dépendra de votre situation financière. Il est également possible d’utiliser les deux!

Il existe une multitude de fonds disponibles. Tandis que certains sont sécuritaires, d’autres sont plus risqués. Le choix des fonds (il est possible de constituer un portefeuille de plusieurs fonds) dépend de plusieurs facteurs, comme votre situation financière, vos objectifs, votre horizon de placement et votre tolérance au risque. En règle générale, plus votre horizon de placement est court, plus il est préférable d’investir dans des fonds sécuritaires.

Compte d’épargne libre d’impôt (CELI)

Le CELI permet de faire fructifier votre argent à l’abri de l’impôt. De plus, les retraits ne sont pas imposables.

Ainsi, en plus d’accumuler de l’argent en vue de l’achat de votre maison, vous pourrez utiliser votre CELI à titre de fonds d’urgence ainsi que pour acheter des meubles, des électroménagers et des rideaux!

Régime enregistré d’épargne-retraite (REER)

Le REER permet de faire fructifier votre argent à l’abri de l’impôt. Le fait d’investir dans un REER vous procure également une déduction d’impôt, puisque l’argent que vous y versez est déduit de votre revenu imposable. Si vous investissez votre retour d’impôt, vous pouvez amasser votre mise de fonds plus rapidement..

Cependant, en cas de retrait, les sommes retirées s’ajoutent à votre revenu annuel et sont imposables. Heureusement, il y a une exception!

Le Régime d’accession à la propriété (RAP)

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental ayant pour but d’aider les premiers acheteurs à acheter une propriété. Ce programme vous permet de retirer jusqu’à 25 000$ par personne (50 000$ par couple) sans devoir payer de l’impôt. Les sommes doivent être détenues au sein du REER pour au moins 90 jours avant de pouvoir effectuer le RAP. Vous devrez cependant respecter certaines modalités de remboursement. Autrement, la somme non remboursée sera ajoutée à votre revenu et vous aurez de l’impôt à payer à ce moment. Les remboursements doivent débuter au plus tard la deuxième année suivant le retrait. Le montant du remboursement doit être au minimum le un quinzième du montant retiré. Ainsi, vous avez 15 ans pour rembourser le RAP. Le remboursement se fait comme une cotisation habituelle dans vos REER. Vous êtes généralement libre de rembourser votre REER à l’institution de votre choix (il existe des exceptions, comme les fonds de travailleurs). D’ailleurs, il existe d’autres statégies, comme le prêt-rap, qui pourraient être pertinentes selon votre situation!

Article écrit par Annie Pelletier, conseillère en sécurité financière, et Simon Giroux, courtier hypothécaire agréé DA, conseiller en sécurité financière et représentant de courtier en épargne collective

Bonjour! Nous espérons que cet article a su répondre à quelques-unes de vos questions. Puisque votre situation et vos objectifs sont uniques, nous vous invitons à communiquer avec l’un des membres de notre équipe si vous avez besoin de conseils personnalisés. Au plaisir de jaser avec vous!